Case Details

Smruti Laxmikant Mistry Vs Lakhanis Pvt Ltd

Case Details

casenoCase TypeR.Appeal
casenoFiling Number725/2018
casenoRegistration Number216/2018
caseno Filing Date22-05-2018
hearingRegistration Date08-06-2018
hearingFirst Hearing Date14th June 2018
dateDecision Date17th February 2020
casestatusCase StatusCase Disposed
courtCourt Number and Judge3-Ad-Hoc District Judge Cr No-3;
natureNature of DisposalContested--By Judgement;

Petitioners & Respondents

contactsPetitioner

Smruti Laxmikant Mistry, ;

contactsPetitioner Advocate

Raje Dhananjay Krishnaji;

contacts Respondent Name

Atul Shankar Kulkarni, Jayashree Sanjay Shetye, Lakhanis Pvt Ltd;

contactsRespondent Advocate

Deshpande Yogesh;

Order Details

info-icon

Order Details

Order not found.

Final Order Judgement

orderdateOrder Date17-02-2020 documents
New Defoult Page 1 CNR NO:­MHSCA10007152018        Presented on   :  22.05.2018                     Registered on  :  08.06.2018                                                     Decided on      :  17.02.2020                  Period required for disposal                              01 Year 08 Months 26  days IN THE COURT OF SMALL CAUSES AT BOMBAY  (APPELLATE COURT) R Appeal NO.216 OF 2018 In    R.A.D Suit No.2242 of 2010 Mrs.Smruti Laxmikant Mestry  (maiden name Kala Shankar Kulkarni)   aged ­47 years, Occupation Housewife   residing at 220/8, Tara Mahal, J.S.S.Road,  Thakurdwar, Mumbai 400 004.           …..Appellant                       (Orig.Plaintiff) Versus (1) Shri.Atul Shankar Kulkarni aged­43 years, Occupation­ Service,  residing at Room No.F/19, 2nd Floor,  Ambewadi, Opp.Majestic Shopping Centre,  Girgaon, Mumbai 400 004. (2) Smt.Jayashree Sanjay Shetye, (Maiden Name Bharati Shankar Kulkarni) aged ­41 years, Occupation­ Housewife, residing at 2890, Mahalaxmi Nagar Tekdi,  Next to Shivaji Nagar, Ambarnath (East), District Thane.  (3) Lakhanis (Pvt.) Limited Proprietor B.t.Lakhani, (since deceased) Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 2 through  his heirs and legal representatives  Shri.K.B.Lakhani  aged­adult, Occupation­Business  having Office at “F” Building, Ambewadi,  Girgaon, Mumbai 400 004.    ….. Respondents  (Orig.Defendants)     Mr.D.K.Raje,  Advocate for the Appellants.   Mr.Yogesh Deshpande, Advocate for the Respondent No.1. Mr.S.J.Ganatra, Advocate for Respondent no.3.                                                 Coram:  M. S. Kulkarni, Addl. Chief Judge,  &         N. H. Jadhav, Judge,         C.R.No.3,                                        Date :­17.02.2020 JUDGMENT: (PER M.S.Kulkarni,  ADDL.CHIEF JUDGE)   The plaintiff,  in RAD Suit No.2242 of 2010 has preferred this appeal against the judgment and decree dated 07.04.2018 passed therein, whereby her suit came to be dismissed.   2. The parties and documents are hereinafter referred to by their original   status   and   exhibit  numbers   as   they  had  before   the   learned   trial Court for better understanding.   3. The plaintiff and the defendant no.2 are the real sisters of whom the defendant no.1 is the brother.  The defendant no.3 is the landlord of the premises   i.e   F/19,   2nd  Floor,   Ambewadi,   Opp.Majestic   Shopping   Centre, Girgaon, Mumbai 400 004 (hereafter referred to as the “suit premises”).  The father of the plaintiff and defendant nos.1 and 2 namely Shankar Krishnaji Kulkarni was the tenant of the suit premises. He died on 25.04.1969. At the relevant time, as per plaintiff's  case, she, along with both defendants and Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 3 their mother Smt.Shailaja were residing in the suit premises. Her mother died on 05.10.1978. On the relevant date also, she, along with defendant nos.1 and 2 were residing in the suit premises. Then, on 16.02.1992, she married and went at her matrimonial house. As per the plaintiff's further contention, the defendant no.2 also married in the same year and she also went to her matrimonial house. Then, in the year April, 2007, when she got knowledge that the defendant no.1 is interested to create third party interest in the suit premises, she issued letter dated 03.04.2007 to the defendant no.3 that she and defendant no.2 are also entitled for tenancy rights in the suit premises and so, the defendant no.3 shall not transfer tenancy rights in favour of the defendant no.1 without their consent. The defendant no.3 did not reply the said letter. Then in the month of October, 2009 the plaintiff got knowledge that the defendant no.3 has transferred the rent receipt in the name of the defendant   no.1   without   their   consent.     So,   she   filed   the   complaint   to V.P.Police Station on 08.10.2009. The plaintiff has in subsequent paras stated about what was happened in pursuance of her said complaint. Thereafter, plaintiff states that as on the date of death of father, she and defendant no.2 were residing in the suit premises, besides, the defendant no.1 as member of the family     she   also is entitled for the joint tenancy in the suit premises. Accordingly, she asked for relief as : (i)  she  be  declared  as   joint   tenant  along  with   the  defendant nos.1 and 2 in respect of the suit premises.    (ii) it  be declared that transfer of rent receipt in the name of the defendant no.1 by defendant no.3 is null and void and (iii) to direct the defendant no.3 to re­transfer the rent receipt in the name of the original tenant or in the alternative, in the joint name of plaintiff and defendant nos.1 and 2.  The plaintiff also asked for temporary injunction reliefs. Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 4 4. The  defendant  no.1   challenged   the   suit   by   filing   the  written statement at Exh.16. At the outset, he denied each and every contention of the plaintiff going against his interest.   As per his defence, his elderly uncle namely Gopal Krishnaji Kulkarni, who was residing at Pareira building, 207, 1st Floor, Girgaon Road, Mumbai 400 004 was looking after their family. His father the original tenant of the suit premises was in fact residing with his uncle Gopal Krishnaji Kularni. His father expired on 25.04.1969 not in the suit  premises,   but   in   the  house  of   the  uncle  Gopal  Krishnaji  Kulkarni   at Pareira Building. His mother Smt.Shailaja also expired on 05.10.1978 not in the suit premises but in the house of the uncle at Pareira Building.    As per his further defence, at the time of death of his mother, he as well as the plaintiff and the defendant no.2 were minor. So, his uncle Gopal Krishnaji Kulkarni looked after them all. He was earlier admitted in Aryan Education Society, Girgaon, where he learnt till the year 1979. Then he was admitted by his  uncle  in Bhosala Military School,  Nashik wherefrom he completed his education in the year 1982. The plaintiff was admitted by his uncle Gopal Krishnani  Kulkarni   to   the course of  Diploma in education at  Seva Sadan, Nana Chowk, Gaodevi, while the defendant no.2 was admitted for further schooling   in   Mahila   Ashram   School,   Hingane,   at   Pune.     After   having completed his education, he joined the service by living in the suit premise. He was regularly paying rent of the suit premises to the defendant no.3. 5.  The defendant no.1 further alleged that the plaintiff in the year 1992, contracted marriage without consent of elder persons of the family. She performed marriage with Laxmikant Mestry eloping with him from the house in the year 1992. Thereafter, she had not kept any contact with the suit premises or her earlier family members. Alike to that the defendant no.2 too also performed the marriage eloping with Sanjay Shetty and she also did not keep contact with them.  The defendant no.1 then stated that on the say of   the  defendant  no.3  he  had  moved  an  application   to   transfer   the   rent Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 5 receipt in his name.  The defendant no.3 got prepared the indemnity bond of his wife dated 02.02.2008 from his lawyer and then took his and his wife signature thereon.  Then, he paid Rs.80,000/­ to the defendant no.3 on their demand   to   transfer   the   rent   receipt   in   his   favour   and   accordingly,   it   is transferred in his name in the month of January/February, 2008.  At last, he prayed that the suit is not maintainable, so it be dismissed with costs. 6. The   defendant   no.2   did   not   appear   so,   the   suit   proceeded exparte against her.  7. The defendant no.3 appeared and contested the suit, but in para 11 of the written statement, the defendant no.3 specifically stated that he would do the needful only under the orders of the Court. 8. In such background, the learned trial Court framed the issues at Exh.38. They were 7 in number.   9. The   plaintiff  Mrs.Smruti   Laxmikant   Mestry  has   filed   her affidavit in lieu of examination in chief at Exh.39. She placed on record the documents i.e Death Certificate of her father Shankar Krishnaji Kulkarni at Exh.40, rent receipts issued by the defendant no.3 at Exh.44 colly., true copy of Memorandum of her Marriage at Exh.45, letter dated 03.04.2007 issued by  her   to   the   defendant  no.3,   letter   dated   08.07.2007   addressed   to   the defendant no.3 by her   advocate, letter dated 08.10.2009 issued by her to V.P.Road Police Station, letter dated 12.11.2009 by V.P.Road Police Station to her, letter dated 22.11.2009 by her advocate to V.P.Road Police Station at Exh.46 colly.,  certified copies of   the statements  recorded by the V.P.Road Police Station, letter dated 04.11.2009 addressed by the defendant no.3 to V.P.Road Police Station   at Exh.47 colly.  and the letter dated 16.08.2010 issued   the   plaintiff   to   the   defendant   no.3   with   currier   receipt   and acknowledgment at Exh.48.    10. The defendant Shri.Atul Shankar Kulkarni has filed his affidavit in   lieu   of   examination   in   chief   at   Exh.56.   He   placed   on   record   various Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 6 documents, which are : the original Death Certificate dated 24.09.2002 of Shankar Krishnaji Kulkarni at Exh.58, original rent receipt dated 03.01.2008 issued by defendant no.3, original rent receipt dated 03.01.2008 issued by defendant   no.3   and   original   rent   receipt   dated   24.11.2008   issued   by defendant no.3 at Exh.59 colly. original returned packed dated 11.06.2009 at Exh.60,   original   returned   packet   dated   28.07.2009   at   Exh.61,   original returned  packet dated 14.09.2009 at Exh.62, original returned  packet dated 28.10.2009 at Exh.63, original returned  packet dated 14.12.2009 at Exh.64, copy   of   the   letter   dated  11.06.2009  at  Exh.65,   copy  of   the   letter   dated 27.10.2009 at Exh.66, certificate issued by the B.M.C dated 26.11.1994 at Exh.67, letter dated 23.09.2017 at Exh.72, reply letter dated 08.11.2017 at Exh.73.  11. No evidence has been led on behalf of the defendant no.3.   12. The learned trial Court on appreciation of evidence, dismissed the   suit.   This   very   judgment   and   decree   has   been   impugned  on   various grounds as stated in the appeal memo.  13.  We heard learned senior advocate Shri.D.K.Raje for the plaintiff and Shri.Yogesh Deshpande for the defendant no.1. 14.    In   the   above   background,   the   following   are   the   points   for determination.  Our   findings  against   them  for   the   reasons   in   short  are  as under : Sr.No                             POINTS   FINDINGS 01. Is plaintiff entitled for declaration of joint tenancy as asked for ?        No 02. Whether   there   is   any   need   to   interfere   with   the impugned judgment and decree ?                 No  Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 7 03. What order ? As   per   the final order. REASONS  AS TO POINT NO.1 :­ 15. The   senior   leaned   counsel   for   the   plaintiff   Mr.D.K.Raje   has placed on record the judgments in cases as :  (1) H.C.Pandey V/s.G.C.Paul (AIR 1989 Supreme Court 1470) (2) Mst.Ramubai V/s.Jiyaram Sharma (AIR 1964 Bombay 96 ) (3) Miss Gool Rustomji Lala V/s.Jal Rustomji Lala (AIR 1972 Bombay 113 V­59 C 19) (4)   Ashok   Chintaman   Juker   V/s.Kishore   Pandurang   Mantri   (2001(4) Bom.C.R.31) (5) Sudhakar Kashiram Alias Kashinath Bhavsar V/s.Nagindas Atmaram (Gujarat High Court Civil Revision 706 of 1970 decided on 04.22.1971) (6) Bhika Cullianji and Co. Bombay V/s.Avon Electric Company, Bombay (1995(1) Bom.C.R.377) 16. Placing   reliance   on   above   noted   judgments,   and   taking   us through   the   evidence   available   on   record,   the   learned   senior   advocate Shri.D.K.Raje for the plaintiff   submitted that the original tenant expired on 25.04.1969 in the suit premises. At the relevant time, the plaintiff and the defendant nos.1 and 2 along with their mother Shailaja were residing in the suit premises. Their mother expired in the suit premises on 05.10.1978. At the relevant time also the plaintiff was   residing in the suit premises.   She continued her   residence  in   the  suit  premises   till  her  marriage which was happened on 16.02.1992. The plaintiff had even paid the rent amount of the suit premises during the period 1984 to 1987. So, considering all facts, she needs to be declared as joint tenant of the suit premises and consequently, plaintiff is entitled for declaration that the transfer of the rent receipt in the name of the defendant no.1 only,  is against the law.   Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 8 17. On the other hand, the learned advocate for the defendant no.1 strongly objected to interfere with the impugned judgment and decree. As per  his   submission,   the   learned   trial  Court  has   rightly  dismissed   the   suit considering   the   provisions   of   section   7(15)(d)   of   the   Maharashtra   Rent Control Act.   18. On  14.01.2020  when   the  matter  was  kept   for   judgment,   the defendant   no.3   filed   written   submission   on   record   and   he   also   placing reliance on the judgments : (1)   Sanyam   Realtors   Pvt.Ltd.   V/s.Shyamji   Bhagirathi   Yadav   (LEX (BOM)2013 10 126 First Appeal No.2 of 2013 decided on 23.10.2013) (2) Vasant Pratap Pandit V/s (Dr.) Anant Trimbak Sabnis (1995(1) G.L.H 737)   Submitted that the court cannot declare all legal heirs of the deceased tenant as joint tenant of the suit premises.   19. Here, we would first refer to evidence came on record, so far as provisions of section 7(15)(d)   of the M.R.C Act, which are at par to the earlier provisions of section 5(11)(c) of the then Bombay Rent Control Act. To take help of these provisions, the plaintiff stated that her father Shankar Krishnaji   Kulkarni,   the   original   tenant     died   in   the   suit   premises   on 25.04.1969. At the relevant time, she, the defendant nos.1 and 2 and her widowed mother Smt.Shailaja were residing in the suit premises. Against that the defendant no.1 has come with the stand that his father died not in the suit  premises  but   in   the  house  of  his  elder  uncle  namely  Gopal  Krishnaji Kulkarni who was residing at Pereira Building,  207,Girgaon, Mumbai 400 004. The defendant no.1 in support of his contention has placed on record Death Certificate of his father, which is at Exh.58. Wherein, the address of the dead person is shown as Pereira building, 207,Girgaon, Mumbai 400 004 and not of the suit premises.   Though this is the position, further evidence came on record discloses that on the relevant date, father of the plaintiff and Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 9 defendant no1 and 2 had met with an accident when the plaintiff, who was elder kid in family was just 6 years old. While the defendant no.1 was just 1 1/2 year old. In short besides their mother, no elder person was in the family. Being so, their elder uncle Gopal Krishnaji Kulkarni had taken their father to the hospital,where he was declared as brought  dead and then his  dead body was   taken   to   the   house   of   the   uncle   at   Pereria   Building,   207,   Girgaon, Mumbai 400 004. Might be due to this contingency, in the Death Certificate the address of the dead person is shown as Pereira Building.207, Girgaon, Mumbai  400 004.  But,   there   is   clear  admission   from  the  defendant  no.1 himself   that   on   the   date   of   death   of   his   father,   he,   the   plaintiff   ,   the defendant no. 2 and his mother were residing in the suit premises with his father. In further cross examination, he went on to admit that his mother Smt.Shailaja also died in the suit premises on 05.10.1978 and at the relevant time the plaintiff and the defendant no.2 were residing in the suit premises with him.   When his mother died, he was just 11 and half year old.  While the plaintiff was just 15 to 16 years old. So, they all were looked after by their  uncle  Gopal  Krishnaji  Kulkarni.     It  has   further  come on record  that during the education period, the plaintiff as well as the defendant nos. 1 and 2 were away from each other and none of   them was residing in the suit premises.   It   reveals   from   the   evidence   that   around   1984,   they   all   again started residing together in the suit premises . As admitted by the plaintiff, from 1984 to 1987, she was along with the defendant no.1 paying rent of the suit premises. After 1987, the plaintiff  never contributed towards the rent amount.   In the year 1992, she performed marriage and then went at her matrimonial house.  Then as per her allegation, in the year 2007, she wrote a letter to the defendant no.3 not to transfer rent receipt in respect of the suit premises in the name of the defendant no1. In short, from 1992 till 2007, the plaintiff never bothered about to get secured her interest in tenancy right in respect of the suit premises.  Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 10 20. The only question is  whether on the ground that the plaintiff who was residing in the suit premises as family member when her father the original   tenant  Shankar  Krishnaji   died,   she   is   entitled   to   claim   the   joint tenancy ?  21. The  learned senior  advocate Mr.D.K Raje   for   the plaintiff  has relied on   judgment (cited supra)   to press his contention that the plaintiff can be declared as joint tenant of the suit premises. We respectfully state that all these judgments relied upon by the learned advocate for the plaintiff were emerged in the background whether service of tenancy termination notice on any of the legal heirs of the deceased tenant would be treated for and on behalf of all legal heirs ?  While dealing with that question, the legal principle laid down in all these judgments is that all legal heirs carry single tenancy jointly or in other words, they would be treated as a joint tenant in respect of the demised premises. So the service of notice on any of them would suffice the purpose.  22. All these judgments thus would not help the plaintiff considering peculiar   provision made in section 5(11)(c) of the Bombay Rent Act and 7(15)(d)of the M.R.C Act.  23. The Hon’ble Bombay High Court in the recent judgment Vasant Sadashiv Joshi and ors. V/s.Yashwant Shankar Barve (deceased) through his legal heirs Sunita Barve and ors.  (Writ  Petition No.2371 of 1997) decided on 03.01.2020) has dealt with the provisions of section 15(11)(c)of the Bombay Rent Act and most of the judgments which are relied upon by the plaintiff are dealt with in this judgment. We should note here at what the Hon'ble Bombay High Court has observed in para 30 to 32, 37 to 41, 44 and 46 of the jugment : 30. The landlord in law and as recognized under the provisions of section 13 of the  Bombay  Rent   Act,   is   entitled   to   recover   possession   on   the   grounds,   as available under the said provisions. Section 13 (1) which inter alia provided that the landlord shall be entitled to recover possession of the tenanted premises, on   various   grounds.   A   perusal   of   sub­clauses   (a)   to   (l)   of   sub­section   13 Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 11 (1)would indicate that it is “the tenant” from whom the possession would be required to be recovered. The word ‘tenant’ would be required to be understood as defined under section 5 (11) of the Bombay Rent Act which reads thus : Section 5 (11) “tenant” means any person by whom or on whose account rent  is payable for any premises and includes­ (a) such sub­tenants and other persons as have derived title, under a tenant before   the commencement)  of   the Bombay Rents,  Hotel  and Lodging House Rates Control (Amendment) Ordinance, 1959. (aa) any person to whom interest in premises has been assigned or transferred as permitted or deemed to be permitted, under section 15. (b) any person remaining, after the determination of the lease,  in possession with or without the assent of the landlord, of the premises leased to such person or  his   predecessor  who  has  derived   title   (before   the   commencement)   of   the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control (Amendment)Ordinance 1959).  (bb) such licensees as are deemed to be tenants for the  purposes of this Act by section 15A)  (c) (I) in relation to any premises let for residence when the tenant dies whether the death has occurred before or after the commencement of the Bombay Rents Hotel and Lodging House Rates Control (Amendment) Act 1978 a member of the tenant’s family residing with the tenant at the time of his death or in the absence of such member any heir of the deceased tenant, as may be decided in default of agreement by the Court; (I) in relation to any premises let for the purposes of education, business, trade or storage when the tenant dies, whether the death has occurred before or after the commencement of the said Act any member of the tenants’ family using the premises for the purposes of education or carrying on business, trade or storage in the premises with the tenant at the time of his death or in the absence of such member, any heir of the deceased tenant as may be decided in default of agreement by the Court. Explanation­The provisions of this clause for transmission of tenancy shall not be restricted to the death of the original tenant, but shall apply and shall be deemed always to have applied even on the death of any subsequent tenant who becomes   tenant   under   these   provisions   on   the   death   of   the   last   preceding tenant.” (emphasis supplied) 31. It would also be relevant to note the provisions of Section 15 of the Bombay Rent Act as the same deals with the right of a tenant to assign his rights in the tenancy. Section 15 reads as under :­ “15. (1) Notwithstanding anything contained in any law (but subject to any contract to the contrary) it shall not be lawful   after coming into operation of this Act for any tenant to sub­let the whole or any part of the premises let to him or to assign or transfer in any other manner his interest therein (and) after the date of commencement of the Bombay Rents, Hotel and Lodging House Rates Control (Amendment) Act, 1973 for any tenant to give on licence the whole or part   of   such   premises).”   Provided   that   the   (State)   Government   may   by notification in the Official Gazzetee, permit in any area the transfer of interest in premises held under such (leases or class of leases) (or the giving on licence any premises or class of premises) and to such extent as may be specified in the Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 12 notification)…………………………...” 32 . From a plain reading of section 5 (11) (c) (i) of the Act, it is difficult to accept the contention as urged on behalf of the petitioner/defendant no.2 that the provisions recognize that every member of the joint family or the joint family itself becomes a tenant for the purposes of the Bombay Rent Act. The introductory words of section 5 (11) defining tenant are crystal clear when it describes a “tenant” to mean “any person” by whom or whose account, rent is payable and would include as defined in sub­ clause (c) of subsection 5 (11) any member of the tenants family residing with the tenant at the time of his death. Sub­clause (c) is required to be read in conjunction with the preceding relevant sub­clauses namely sub clauses (aa), (b) which also uses a similar phrase ‘any person’. Thus a tenant necessary has to be any person as recognized by section 5(11) and not otherwise and certainly not a joint family as a unit.The legislature has avoided to include any such incident to include a joint family to be a tenant within the meaning of section 5(11). 37.   In  Miss  Gool  Rustomji  Lala  vs  Jal  Rustomji  Lala,(   supra),   a learned Single Judge of  this  Court held that the Court cannot declare more than one person as a tenant under section 5 (11) (c) of the Bombay Rent Act. 38.   In  Kanti   Bhattacharya   &   ors   vs   K.S.Parmeshwaran   &   anr (supra) a similar contention as urged by defendant no.2 in the present case, was taken. In the said case, Kanti Bhattacharya was a tenant who expired leaving behind his wife­Smt Usha Rani Devi and the petitioners who were the children of K.K.Bhattacharya and Usha Rani Devi,  who were all residing in the suit premises as members of K.K.Bhattacharya’s family.   The   rent   receipt   which   was   issued   in   the     name   of K.K.Bhattacharya was not transferred in the name of any of the members of his family after his death but was continued to be issued in his name. A notice demanding rent and terminating the tenancy was issued to Usha rani Devi which was received by Usha rani Devi. As the notice in regard to arrears of rent and possession was not honored by Usha Rani Devi, an eviction suit came to be instituted against her in the year 1971. During pendency of the Suit, Usha Rani Devi died. After her death, the petitioners were brought on record as her heirs and legal representatives. The legal heirs contended that tenancy of these legal heirs/defendants was not duly terminated in as much as no notice to quit was addressed to them as heirs   of   the   deceased   Kanti   Bhattacharya   and   thus,   there   was   no termination of tenancy. In effect, the contention was that these legal heirs on death of Usha Rani Devi, were entitled to inherit the right of Usha Rani Devi and as the Suit notice was not addressed to Usha Rani Devi, the same was invalid and there was no termination of the tenancy. The learned trial Judge rejected the said contention as urged one behalf of the legal heirs of Kanti Bhattacharya. This finding was also confirmed by the Appellate Bench as also by this Court,   in the said decision. The Court emphasizing   the   importance   of   conduct   of   the   parties   in   relation   to section 5 (11) (c) of the Bombay Rent Act is relevant in the context of the present case.The learned single Judge made the following observations : Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 13 “18. After hearing the rival contentions of the parties, I am inclined to accept the submission of Miss Nichani. I am inclined to hold that under section  5   (11)   (c)  an  agreement  need  not  be   in  writing.  An agreement amongst members of the tenants family can be inferred on the basis of the conduct  of   the  parties  and  in   this  matter,  Miss  Nichani  was   justified   in contending that after the death of K.K.Bhattacharya for a period of almost 4 years Usha Rani Devi, I who was his widow went on paying rent, the suit notice  was   served  on  the  address  where  all   the  members  of   the   tenants family were residing and therefore it was reasonably presumed they would know  the   tenants   family  were   residing  and   therefore   it  was   reasonably presumed   that  would   knew   that   their  mother   was   received   a   notice   of demand so also it is reasonable to hold that when the suit notice was served upon   the   suit   premises  where   every  member   of   the   tenants   family  was residing   was   aware   of   the   filing   of   the   suit   against   their   mother. Notwithstanding, this nobody raised any objection till they were brought on record as legal heirs or legal representatives. Even the objections raised is so cryptic that nowhere it is contended by them that there were no agreements arrived at by them amongst the members of the tenants family.  “19. The emphasis laid by Miss Nichani in the written     statement filed by deceased Usha Rani Devi is worth noting. She had not denied that after the death of her husband she was paying the rent. She had not denied that  after   the receipt  of   the suit  notice  she had sent  defendant no.3 the present no.3 to inform the landlords that they are not agreeing with the increased charges regarding the standard rent and pump house charges etc. She did also not dispute that petitioner no.3 acted on her behalf. Thus, Miss Nichani points out that from the evidence as well as from the defence taken in  the  written   statement  by  Usha  Rani  Devi,   it   can be   inferred   that  an agreement was entered into in the tenants family and it was agreed by all the members of the tenants family that after the death of her husband Usha Rani  Devi  as   the  widow was  agreed  to  be   treated  as   tenant  of   the   suit premises   to   the   knowledge   of   everybody   else.   The   emphasis   placed   by Shri.Angal on the rent receipt being continued in the name of the deceased K.K.Bhattacharya  help   the  petitioners   in  as  much  as   it   is   not   even   the landlords case that any agreement was communicated by the members of the tenants family but the land lords inferred an agreement since for a period of 4 years, the evidence discloses that Usha Rani Devi, I went on paying rent. Even on some occasion defendant no.3 tendered rent on her behalf.  This necessitated the plaintiffs to file suit against Usha Rani Devi and since these circumstances are clinching circumstances which are relied upon by the two courts below, I am also inclined to accept the same and on the face of the discussions   above,   I   intent   to   hold   that   from   the   various   circumstances narrated above there was an agreement between the members of the tenants family and Usha Rani Devi was treated as the members of the tenants family and  therefore   the  notice   served upon her   is  binding on all   the members because every members of the tenants family cannot be a tenant and only member of the  tenants family, either by an agreement or by a declaration by a court of law can be a tenant.” 39. In Vimalabai Keshav Gokhale vs. Avinash Krishnaji   Binjewale & ors (supra) contention of the respondents therein that section 5 (11) (c) of the Bombay Rent Act would enable each and every member of the tenant’s Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 14 family to claim an independent right in respect of the tenancy was rejected and it was held that any member would mean ‘any one member.’ 40. In Smt.Parvatibai w/o Bandu Marathe vs Smt Radhabai Chaggan Bhadarkar decd by her legal heirs (supra), a learned Single Judge of this Court held that it is only one member of the family who can be recognized as a tenant by the Court and not all members residing in the premises at the time of demise of the original tenant. 41.   In  Shamkant Tukaram Naik vs  Dayanabai Shamsan Dighodkar (supra)  a  learned Single  Judge of   this  Court  held that the words “ any member of the tenant’s family residing with the tenant at the time of his death” as used in section 5(11)(c) would not enable each and every member of   the   tenant’s   family   to   claim an   independent   right   in   the   tenancy,   in respect of the tenanted premises. It was held that ‘any member’ would mean only “one member”. 44.  Now coming to the decisions as relied by Mr.  Smt.  Agarwal   learned counsel for the petitioner/defendant no.2. The decision of the learned Single judge of this Court in  Zahid AhmedAli Mazgaonwalla and another vs Smt Gulshan Pyarali Mazgaonwalla (supra)  is in the proceedings of a first appeal arising out of a non rent suit decided by the Bombay City Civil Court. The question which fell for consideration of the High Court in the First Appeal, was whether tenancy rights could bequeathed and whether an heir of the deceased tenant can claim exclusive tenancy right especially, in the light of section 5 (11) (c) of the Bombay Rent Act. The Court allowing the appeal held that the tenancy could not have been bequeathed by Zenabai on  the  basis  of  a  Will,   left  by   the  original   tenant  Pyarali.  Even   in   this decision,   the   Court   recognized   the   legal   position   as   enunciated   by   the decision   of   the   Supreme   Court   in  Ashok   Chintaman   Juker   &   ors   vs Kishore Pandurang Mantri & another (2001) 5 SCC Cases 1 wherein the Supreme Court held that there are two requisites which must be fulfilled, before a person is entitled to be called a ‘tenant’ under sub clause 5(11) (c); firstly he must be a member of the tenant’s family and a secondly, he must have been residing with the tenant at the time of his death. It was further held that besides fulfilling these conditions, he must have agreed to be a tenant   by   members   of   the   tenant’s   family,   and   in   default   of   such   an agreement, the decision of the Court shall be binding on such members. I am afraid as to how this decision would assist the case of defendant no.2. 46.  H.C.Pandey  vs  G.C.Paul  (supra)  was  not  a  case  arising  under   the Bombay Rent Act but under the Transfer of Property Act.The decision of the Civil   Court   in  Baldev   Sahai   Bangla   Appellant   vs   R.C.Bhasin   1982 Supreme Court 1091 is also not relevant, as the facts are totally different. In the said case the eviction proceedings were filed merely because the tenant had shifted   to   Canada   leaving   his   mother   and   brother   in   house   who, regularly paid rent to the landlord. Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 15 24. The   legal   principle   enunciated   by   statute   and   above   noted judgments is that only one of the legal heirs can be declared as tenant and not all as joint tenant. In short, the plaintiff cannot be declared as a joint tenant along with the defendant no1 and 2 of the suit premises.   25. But the fact does not rest here. Here in this case, the defendant no.3 has already transferred rent receipt in the name of the defendant no.1. The defendant no.1 has been chosen by the landlord as a tenant for and on behalf of all legal heirs of the deceased tenant Shankar Krishnaji Kulkarni. The defendant no1 is well aware of this fact and so, in the cross examination dated 10.11.2017 he has as admitted that the plaintiff and defendant no.2 have  equal   shares   in   the   tenancy   rights  and he  would  pay  money   if   the tenancy right is sold. Being this position, we should say that as long as the defendant no.1 has been residing in the suit  premises or  in the premises, which would be given to him in lieu of the suit   premises the plaintiff or defendant no.2 have no right to interfere with his possession. But, when the defendant no.1 will try to sell his tenancy rights in the suit premises or in  the premises  which  would  be  allotted   to  him  in   lieu  of   the   suit  premises  he cannot   do   this   without   consent   of   the   plaintiff   and   the   defendant   no.2. Further, he would have to pay equally to them towards their share in the sale proceeds.  26. At   the   end,   we   should   say   that   the   learned   trial   Court   has committed   no   wrong   by   holding   that   the   plaintiff   is   not   entitled   to declaration of joint tenancy So also, other declaration as sought for. In the result, we answer point no.1 in the negative.   AS TO POINT NO.2 :­ 27. As the point no.1 is answered against the plaintiff, no need to interfere with the judgment and decree of the leaned trial Court.  Therefore, we answer point no.2 too in the negative.  28.  In   the   result,   the  appeal   deserves   to  be     dismissed  with   the Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3 16 following order.                ORDER  (1) The appeal is dismissed.       (2)    Decree be drawn up accordingly        Pronounced in the open Court.         I agree,  (N.H.Jadhav)      ( M.S.Kulkarni )       Judge      Additional Chief Judge,  Court Room No.3.            Court Room No.3.              Dt.17.02.2020                Dt.17.02.2020   Judgment dictated on              :     17.02.2020 Judgment typed on             :     03.03.2020                                                       Checked and signed on  :     09.03.2020                                                                                 ( M.S.Kulkarni )            Addl.Chief Judge  Appeal No.217 of 2018-Upendra-Court Room No.3
orderdateOrder Date17-02-2020 documents
1                         CNR NO:MHSCA10007152018  IN THE COURT OF SMALL CAUSES, AT MUMBAI R Appeal No. 216 OF 2018 In R.A.D Suit No.2242 of 2010 Mrs.Smruti Laxmikant Mestry ) (maiden name Kala Shankar Kulkarni) ) aged 47 years, Occupation Housewife ) residing at 220/8, Tara Mahal, J.S.S.Road, ) Thakurdwar, Mumbai 400 004.  )…..Appellant (Orig.Plaintiff) Versus (1) Shri.Atul Shankar Kulkarni ) aged­43 years, Occupation­Service, ) residing at Room No.F/19, 2nd Floor, ) Ambewadi, Opp.Majestic Shopping Centre, ) Girgaon, Mumbai 400 004. ) (2) Smt.Jayashree Sanjay Shetye, ) (Maiden Name Bharati Shankar Kulkarni) ) aged 41 years, Occupation­Housewife, ) residing at 2890, Mahalaxmi Nagar Tekdi, ) Next to Shivaji Nagar, Ambarnath (East), ) District Thane. ) /home/clerk3/court3backup/SONALI/Bill Cost Decree & Order 2020/Decree 2019/May 2019/R Appeal 216 of 2018.odt 2 (3) Lakhanis (Pvt.) Limited ) Proprietor B.T.Lakhani, (since deceased) ) through his heirs and legal representatives ) Shri.K.B.Lakhani ) aged­adult, Occupation­Business ) having Office at “F” Building, Ambewadi, ) Girgaon, Mumbai 400 004.  )….. Respondents (Orig.Defendants) Mr.D.K.Raje, Advocate for the Appellants. Mr.Yogesh Deshpande, Advocate for the Respondent No.1. Respondent No. 2 is appeared in person. Mr.S.J.Ganatra, Advocate for Respondent no.3.            Coram: M.S.Kulkarni, Addl.Chief Judge,               &             N.H.Jadhav, Judge             Court Room No.3             Date:  17/02/2020                                                  Claim for  =Rs. 1000 /­                                                                                         DECREE                The  Appellant   (Orig.  Plaintiff)   abovenamed  filed Appeal  in this Court  of Small  Causes, at  Mumbai arising from the  Order of  Ld. Trial Judge Mr. A.A.Dhumne, C.R.No.19, dated 07th   April, 2018 passed below R.A.D Suit No.2242 of 2010 on /home/clerk3/court3backup/SONALI/Bill Cost Decree & Order 2020/Decree 2019/May 2019/R Appeal 216 of 2018.odt 3 the grounds mentioned in the memorandum  of appeal  filed  on dated 22nd May 2018  and this Appeal came  for  final disposal on 17th  February 2020,     before Shri. M.S.Kulkarni, Addl. Chief Judge, and  Shri.  N.H.Jadhav, Judge.   Mr.D.K.Raje, Advocate for the Appellants. Mr.Yogesh Deshpande, Advocate for the Respondent No.1. Respondent No. 2 is appeared in person. Mr.S.J.Ganatra, Advocate for Respondent no.3. ­: ORDER :­ 1) The Appeal is dismissed. 2) Decree be drawn up accordingly. Pronounced in the open court. I agree,     Sd/­   Sd/­    (N.H.Jadhav) (M.S.Kulkarni)       Judge    Addl. Chief Judge     Court Room No.3.          Court Room No.3.    Dt. 17/02/2020         Dt. 17/02/2020 /home/clerk3/court3backup/SONALI/Bill Cost Decree & Order 2020/Decree 2019/May 2019/R Appeal 216 of 2018.odt 4 R Appeal NO.216 OF 2018 In R.A.D Suit No.2242 of 2010      BILL OF COST Particulars Appellant Respondent (Rs. Ps.) (Rs. Ps) 1.Stamp on Appeal            Memo............             200=00         00=00 2. Stamp onV.P..............              10=00         10=00 3.Stamp on Applications/Exhs.              40=00         10=00 4.Pleader's Fee...........            150=00       150=00 5. Commissioner's Fee.........             .........        ......... 6. Subsistence of Witness......            .........         ......... 7. Service of Process.........             07=70         ......... TOTAL  :           407=70       170=00                   Given under our hands and Seal of the Court Court Room No. 3            This  17th February of, 2020.     ( N.H.Jadhav)  ( M.S.Kulkarni )          Judge          Addl. Chief Judge,     17/02/2020                 17/02/2020       C.R.No.3                                  C.R.No.3 Prepared by S.R.Sable, Clerk­Typ  Checked by Neeta A. Kadam  Judicial  clerk, C.R.No. 3 Mr.D.K.Raje, Advocate for the Appellants. Mr.Yogesh Deshpande, Advocate for the Respondent No.1. Respondent No. 2 is appeared in person. Mr.S.J.Ganatra, Advocate for Respondent no.3. /home/clerk3/court3backup/SONALI/Bill Cost Decree & Order 2020/Decree 2019/May 2019/R Appeal 216 of 2018.odt

Similar Cases

Frequently Asked Questions

The Petitioner in case Smruti Laxmikant Mistry vs Lakhanis Pvt Ltd is Smruti Laxmikant Mistry.

The Respondent in case Smruti Laxmikant Mistry vs Lakhanis Pvt Ltd is Lakhanis Pvt Ltd and 3 more.

The case against Lakhanis Pvt Ltdwas filed on 22-05-2018 by Smruti Laxmikant Mistry.

The status of case Smruti Laxmikant Mistry against Lakhanis Pvt Ltd is Case Disposed.